Finanzentscheidungen durchgerechnet
Mieten oder Kaufen? Durchgerechnet.
Vollständige Rechnung – mit realem Tilgungsplan, deutschem Steuermodell (AfA, Werbungskosten), KfW/BEG-Förderungen und ETF-Opportunitätskosten. Transparent, exportierbar, kostenlos.
Was der Rechner kann
Vollkostenrechnung
Kaufnebenkosten, Tilgungsplan, Instandhaltung, Hausgeld, Grundsteuer – alles vollständig modelliert.
Tilgungsplan berechnen
Jährlicher Annuitätenplan mit Sondertilgung, Zinsbindung und Restschuldermittlung.
Steuermodell DE
AfA, Werbungskosten, Grenzsteuersatz, Soli, Kirchensteuer, Spekulationsfrist.
KfW/BEG Förderungen
Programme 300, 297/298, 308, 261 und 458 mit Zinsvorteil- und Zuschussberechnung.
ETF-Opportunitätskosten
Was wäre, wenn das Eigenkapital in ETFs investiert würde? Direkter Vermögensvergleich.
CSV-Export
Cashflow-Tabelle und Annahmen als CSV. Alles vollständig lokal im Browser.
So funktioniert es
Objekt eingeben
PLZ, Immobilientyp, Kaufpreis und Fläche eingeben. Der Bodenrichtwert wird automatisch vorgeschlagen.
Finanzierung konfigurieren
Eigenkapital, Sollzins, Tilgungssatz und Zinsbindung festlegen. KfW-Programme werden automatisch geprüft.
Steuer & Förderung
Grenzsteuersatz, AfA-Satz und zutreffende Förderprogramme auswählen. Steuerersparnis wird berechnet.
Δ Ergebnis analysieren
Break-even-Jahr, Endvermögen, NPV-Differenz und Monatskostenvergleich auf einen Blick.
Häufige Fragen
Stand März 2026
Ab wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Der Break-even-Zeitpunkt hängt von Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz, Mietkostenentwicklung und Immobilienwertentwicklung ab. Typisch liegen Break-even-Punkte in Deutschland zwischen 10 und 22 Jahren. Unser Rechner berechnet den genauen Zeitpunkt für Ihre individuelle Situation – mit den aktuellen Marktzinsen (März 2026) als Standardwert.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell (März 2026)?
Der effektive Jahreszins für Immobiliendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung liegt im März 2026 im Durchschnitt bei 3,7–3,82 %. Top-Konditionen (sehr gute Bonität, niedriger Beleihungsauslauf) starten ab ca. 3,35 %. Die EZB hat den Leitzins zuletzt im Juni 2025 auf 2,15 % gesenkt; Experten rechnen kurzfristig mit stabilen Bauzinsen im Korridor 3,1–3,7 %.
Quelle: Dr. Klein Bauzinsen
Was sind typische Kaufnebenkosten in Deutschland?
Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in Brandenburg, NRW und SH), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 %) und ggf. Maklerprovision (bis 3,57 % für Käufer). Insgesamt entstehen je nach Bundesland Nebenkosten von ca. 5 bis 12 % des Kaufpreises.
Wie stark steigen die Mieten aktuell?
Neuvertragsmieten stiegen 2025 bundesweit um 3,5–3,7 % (Metropolen bis +12 % – z. B. Leipzig +12,7 %, Stuttgart +11,7 %). Ab 2026 entfällt die Mietpreisbremse; Experten prognostizieren Steigerungen von 5–8 % bei Neuvermietungen. Unser Rechner verwendet 3 % p.a. als konservativen Standardwert – den Sie jederzeit anpassen können.
Wie funktioniert die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Vermietern, den Gebäudewert steuerlich abzuschreiben: 2 % p.a. für Altbauten, 3 % p.a. für Neubauten ab 01.01.2023. Grundlage ist der Gebäudewertanteil am Kaufpreis (nicht das Grundstück). Die AfA senkt das zu versteuernde Einkommen und erzeugt so eine reale Steuerersparnis.
Quelle: § 7 Abs. 4 EStG
Welche KfW-Förderungen gibt es für Eigenheimkäufer?
Aktuell relevante Programme: KfW 300 (Wohneigentum für Familien, Neubau EH40, bis 270.000 €), KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau, bis 150.000 €), KfW 308 (Jung kauft Alt, Bestandserwerb mit Kindern), KfW 261 (BEG Neubau EH40 mit 5 % Tilgungszuschuss) und BAFA 458 (Heizungsförderung bis 70 % der Kosten). Unser Rechner prüft automatisch, welche Programme auf Ihr Vorhaben zutreffen.
Quelle: KfW Förderübersicht
Was sind ETF-Opportunitätskosten beim Immobilienkauf?
Opportunitätskosten beschreiben den entgangenen Gewinn: Das beim Kauf eingesetzte Eigenkapital hätte alternativ in ETFs investiert werden können. Der MSCI World erzielte in den letzten 10 Jahren historisch ~8 % p.a. nominal. Unser Rechner vergleicht das Immobilienvermögen (Marktwert minus Restschuld) direkt mit einem ETF-Portfolio – so wird klar, welche Anlageform langfristig mehr Vermögen aufbaut.